2026년 8월, 경기도 구리시 인창동에서 롯데캐슬 브랜드 대단지의 불법행위재공급(무순위) 청약이 나왔다. 구리역 롯데캐슬 시그니처(인창동 289-29번지 일원)에서 잔여 1세대에 대한 청약이 8월 26일 접수를 시작한다. 이 단지는 2023년 2월 분양 당시 구리시 역대 최고 분양가로 화제가 됐던 곳으로, 2026년 3월부터 순차 입주가 진행돼 현재는 입주가 완료된 상태다.
이번 물량은 시세차익 가능성은 있어 보이지만, 공고문에 명시된 대출 관련 경고를 반드시 먼저 확인해야 하는 물량이다. 본 글에서는 공급 내역, 청약 자격, 자금 조달상 유의사항, 시세까지 확인된 사실 위주로 정리한다.
1. 단지 개요 및 공급 배경
구리역 롯데캐슬 시그니처는 인창씨구역주택재개발정비사업조합이 시행하고 롯데건설(주)이 시공한 단지로, 지하 6층~지상 최고 42층, 11개동, 총 1,180세대 규모다. 2023년 2월 10일 분양 당시 59㎡A(6억 7,173만원), 82㎡A(8억 9,814만원), 82㎡B(8억 9,393만원), 101㎡(10억 1,780만원, 모두 확장비 포함)의 분양가로 공급돼 구리시 역대 최고 분양가로 보도된 바 있다. 준공 후 2026년 3월부터 순차 입주가 진행됐으며, 이번 공고 시점(2026.8.21) 기준으로는 입주가 완료된 상태다.
이번 공급은 최초 당첨자 중 불법전매·공급질서 교란 등으로 계약이 취소된 물량을 재공급하는 불법행위재공급(주택공급에 관한 규칙 제47조의3)으로, 입주자모집공고일은 2026년 8월 21일(금)이며 주택관리번호는 2026930028이다.
2. 공급 물량 및 분양가
공급 세대는 단 1세대다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 동·호수 | A동 3202호 |
| 타입 | 82B (전용 82.4015㎡) |
| 공급면적(전용+주거공용) | 117.2282㎡ |
| 계약면적 | 183.8726㎡ |
| 아파트 분양가(A) | 8억 6,500만원 |
| 추가 부대경비(B) | 1,210만원 |
| 총 공급금액(A+B) | 8억 7,710만원 |
| 계약금(10%) | 8,771만원 |
| 잔금(90%) | 7억 8,939만원 |
여기서 확인할 수 있는 흥미로운 지점이 있다. 아파트 분양가(A) 8억 6,500만원은 2023년 최초 분양 당시 82㎡B 타입 분양가(확장비 포함 8억 9,393만원)에서 발코니 확장비(2,893만원, 뒤에서 다시 설명)를 뺀 순수 분양가와 정확히 일치한다. 즉 이번 재공급 분양가는 2023년 최초 분양가를 그대로 승계하고 있으며, 여기에 사업주체가 해당 주택을 취득·재공급하는 과정에서 발생한 부대경비 1,210만원만 추가된 구조다.
구리역 롯데캐슬 시그니처는 이미 입주가 완료된 단지라 중도금이 없으며, 계약금 10% 납부 후 잔금 90%를 입주지정일(계약일로부터 30일, 공고문상 2026.9.7~10.6 기간 중)에 납부하면 즉시 입주할 수 있다.
발코니 확장 및 유상옵션(기존 계약 승계 필수, 추가·변경·취소 불가)
| 품목 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 발코니 확장 | 발코니확장+시스템창호+유리난간 | 2,893만원 |
| 시스템 에어컨 | 거실+주방+안방+침실1+침실2 (일반형) | 790만원 |
| 옵션 합계 | 3,683만원 |
총 실부담금(총 공급금액+옵션)은 9억 1,393만원이다. 위 금액에는 인지대, 소유권이전등기비용, 취득세 등 제세공과금은 포함돼 있지 않다.
3. 청약 자격 및 절차
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 규제지역 여부 | 투기과열지구·청약과열지역 (구리시는 2026년 7월 1일부로 신규 지정) |
| 자격 | 공고일(2026.8.21) 현재 경기도 구리시 거주(주민등록표등본 기준) 만 19세 이상 무주택세대주 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 재당첨제한 | 10년 (투기과열지구 공급 주택 기준) |
| 전매제한 | 최초 당첨자 발표일(2023.2.28)로부터 3년 적용, 현재 도과로 해제 |
| 거주의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 당첨자 선정 | 경쟁 시 한국부동산원 추첨, 예비입주자는 900% 추첨 선정(최초 계약체결일로부터 180일간 공개) |
당첨될 경우 계약체결 여부와 무관하게 당첨자로 전산관리되며, 당첨자 발표일로부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 청약이 제한된다는 점도 유의해야 한다.
일정
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 입주자모집공고 | 2026.8.21.(금) |
| 청약 접수 | 2026.8.26.(수) 09:00~17:30, 청약홈 인터넷만 가능 |
| 당첨자 발표 | 2026.8.31.(월) |
| 서류접수 | 2026.9.2.(수) |
| 계약체결 | 2026.9.7.(월) |
| 입주 | 계약 후 잔금 납부 시 즉시 가능 (2026.9.7~10.6 기간 중) |
인증서는 공동인증서 또는 금융인증서만 가능하다(카카오·네이버·토스·KB국민·신한 인증서 불가).
4. 반드시 먼저 확인해야 할 사항 — 대출 리스크
이 청약에서 가장 중요한 부분은 여기다. 공고문에는 다음과 같이 명시돼 있다.
“본 아파트는 이전고시와 보존등기가 완료되지 않아 주택담보대출이 어려울 수 있습니다. 계약자의 사정에 따라 대출 한도가 개인별로 상이하거나 대출이 불가할 수도 있으며, 이러한 경우라도 계약자는 분양대금을 계약자의 부담으로 납부하여야 합니다.”
재개발사업은 준공 이후 도시정비법상 이전고시(소유권 이전 절차) 및 보존등기가 완료돼야 저당권 설정, 즉 주택담보대출 실행이 가능하다. 이 단지는 준공·입주는 완료됐지만 이전고시·보존등기 절차가 아직 끝나지 않은 것으로 보이며, 정확한 완료 예정 시점은 공고문에 명시돼 있지 않다(확인되지 않음). 사업주체는 대출을 알선하지 않으며, 대출이 나오지 않더라도 분양대금 전액을 계약자 책임으로 납부해야 한다는 점이 명확히 고지돼 있다.
즉, 뒤에서 설명하는 LTV 기반 자금 계획은 어디까지나 정상적으로 담보대출이 실행된다는 전제의 이론상 시뮬레이션이며, 실제로는 등기 미완료로 대출 자체가 나오지 않아 잔금 전액을 현금으로 준비해야 하는 상황이 발생할 수 있다.
5. 자금 조달 분석
구리시는 2026년 7월 1일부로 투기과열지구로 신규 지정됐다. 이에 따라 무주택자 기준 LTV는 40%(대출한도 6억원), 생애최초 주택구입자는 LTV 최대 70%(한도 6억원)가 적용되는 것으로 파악된다. 유주택자의 주택 구입 목적 대출은 금지된다.
(보존등기 완료를 전제로 한) 무주택자 LTV 40% 이론상 시뮬레이션은 다음과 같다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 총 공급금액 | 8억 7,710만원 |
| 계약금(10%) | 8,771만원 |
| 잔금(90%) | 7억 8,939만원 |
| LTV 40% 이론상 대출 한도 | 약 3억 5,084만원 |
| 잔금 중 대출 제외 필요 현금 | 약 4억 3,855만원 |
| 옵션 대금(발코니+에어컨, 대출 미해당) | 3,683만원 |
| 취득세(추정, 과세표준에 따라 약 2,750만~3,020만원) | 약 2,750만~3,020만원 |
| 총 필요 현금(이론상 최소, 대출 정상 실행 전제) | 약 5억 9,000만원대 |
반면 대출이 전혀 실행되지 않는 최악의 경우, 총 실부담금(9억 1,393만원)에 취득세를 더한 약 9억 4,000만원 전액을 현금으로 준비해야 한다. 두 시나리오의 격차가 3억원 이상이라는 점에서, 청약 전 반드시 금융기관에 해당 단지의 담보대출 실행 가능 여부를 직접 확인할 필요가 있다.
취득세는 전용 82.4015㎡(85㎡ 이하)로 농특세는 비과세되나, 취득가액이 6억~9억원 구간과 9억원 초과 구간의 경계에 걸쳐 있어 과세표준 산정 방식(옵션 포함 여부)에 따라 세율이 달라질 수 있다. 정확한 세액은 취득 시점에 지자체·법무사를 통해 확인해야 한다.
6. 시세 비교
같은 단지, 같은 타입(82B, 공급면적 기준 약 117㎡)의 최근 분양권 실거래 기록을 보면 2025년 12월 19일 14층 매물이 11억 8,681만원에 거래됐다. 이번 재공급 물량(32층 추정, 총 실부담금 9억 1,393만원)과 비교하면 약 2억 7,000만원 이상 낮은 수준이며, 이번 물량이 더 고층이라는 점을 감안하면 실질적인 격차는 이보다 클 가능성도 있다.
같은 단지 82A 타입(공급면적 약 118㎡) 거래는 2025년 10월~2026년 3월 사이 9억 2,342만원(6층)~12억 514만원(35층) 사이에서 형성됐으며, 최근인 2026년 3월에는 9억 3,584만원(19층)까지 조정된 모습도 확인된다. 다만 이 구간의 거래는 5건 내외로 표본이 많지 않아 추세를 단정하기는 이르다.
참고로 인근 인창동의 다른 단지인 e편한세상 인창어반포레(34평, 공급면적 약 113~114㎡)는 2026년 4~6월 13억 4,000만~13억 5,000만원대에 거래되고 있다. 이는 별개 단지이므로 직접 비교 자료로 삼기는 어렵지만, 인창동 내 유사 규모 단지의 시세 수준을 가늠하는 참고 자료는 될 수 있다.
시세 비교에 대한 더 자세한 내용은 “구리역 롯데캐슬 시그니처 무순위 떴다! 넣기 전에 대출부터 꼭 확인하세요 (필요현금·시세차익 계산)” 글에서 확인 가능합니다.
7. 입지
구리역은 경의중앙선과 수도권 전철 8호선(별내선)의 환승역이다. 별내선은 2024년 8월 10일 개통돼 이미 운행 중이며, 이를 통해 잠실 방면 접근이 가능해졌다(별내~잠실 약 27분 소요로 보도됨). 이 부분은 이미 실현된 확정 호재라는 점에서, 앞서 다룬 다른 무순위 청약 사례(신안산선 지연 등)와는 결이 다르다.
8. 종합 평가
구리역 롯데캐슬 시그니처 불법행위재공급은 딱 1세대뿐인 소규모 물량이지만, 같은 단지 동일 타입 실거래가 대비 낮은 가격에 나왔다는 점에서 시세차익 가능성 자체는 확인된다. 다만 이 청약의 가장 큰 변수는 시세가 아니라 이전고시·보존등기 미완료로 인한 대출 실행 불확실성이다. 자금 계획을 세울 때는 대출이 정상적으로 나오는 경우와 전혀 나오지 않는 경우를 모두 가정해, 최악의 경우 총 9억 4,000만원 안팎을 현금으로 조달할 수 있는지까지 미리 따져봐야 한다. 구리시 거주 무주택세대주이면서 이 정도의 현금 동원력이 있는 실수요자에게 적합한 물량으로 판단된다.
본 글의 수치는 구리역 롯데캐슬 시그니처 불법행위재공급 입주자모집공고문(2026.8.21., 주택관리번호 2026930028)과 2023년 최초 분양 관련 보도, 부동산 시세 앱 실거래 데이터를 교차 확인해 작성했습니다.